不定項選擇題

1、回答題：

某小區(qū)物業(yè)管理處接到火情報告，小區(qū)C區(qū)A棟發(fā)生火災，接到報案后，物業(yè)管理處采取了以下行動：(1)通知巡邏崗現(xiàn)場確認火情，確認后啟動應急預案，并通知消防主管部門。(2)救援疏散組組織現(xiàn)場人員進行疏散，在疏散的同時，滅火組進行滅火。(3)發(fā)現(xiàn)有車輛停放在消防通道上，及時聯(lián)系業(yè)主，疏通消防通道。

以下關于義務消防隊的說法錯誤的是()。

A.分為指揮組、通信組、警戒組、設備組、滅火組和救援組等。

B.由項目工作人員和業(yè)主共同組成

C.設備組由具有消防設備操作及維護知識的維修人員擔任

D.滅火組和救援組由年輕力壯、身體素質好的人員擔任

2、根據(jù)下面材料回答問題

某高層綜合物業(yè)項目地處城市中心區(qū)，總建筑面積10萬m2，地下2層，部分為配套停車庫，部分為機電設備層。整個大廈由一臺中央空調集中供冷。綠化面積為項目占地面積5%，且以本地樹種和灌木為主。1～4層為商業(yè)裙樓，5層以上為散租寫字樓。裙樓出租給不同的企業(yè)用作百貨商場經(jīng)營。物業(yè)管理服務由業(yè)主聘請的一家物業(yè)服務企業(yè)承擔，出租經(jīng)營內部區(qū)域，由各承租單位自行管理。該項目物業(yè)服務包括房屋維修管理服務、設備設施管理服務、保潔服務、公共秩序管理服務、消防管理服務、綠化管理服務、社區(qū)文化等內容。在物業(yè)服務過程中，相關各方先后提出了以下觀點。

(1)物業(yè)服務的消防安全管理不涉及裙樓各出租經(jīng)營場所。

(2)各承租單位應分別和物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同以方便管理服務。

(3)百貨商場內夜間值班巡視不屬于物業(yè)服務企業(yè)的職責。

(4)寫字樓公共衛(wèi)生間清潔工作應由物業(yè)服務企業(yè)承擔。

(5)大廈屋頂設立商業(yè)用途廣告牌，由物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營，收益應交到業(yè)主委員會主任指定賬戶，由業(yè)主委員會管理、支配和使用。

請回答下列問題：

本項目建筑和設備設施管理可采取的技術節(jié)能減排措施是()。

A.更換耗能較大設備

B.加強節(jié)能宣傳和培訓

C.建立能源消耗考核制度

D.調整設備運行時間，實行節(jié)能運行程序

簡答題

3、 某房地產開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)服務企業(yè)承擔前期物業(yè)服務。業(yè)主于2010年8月開始人住，2012年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主委員會與乙物業(yè)服務企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同，合同于2012年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)服務企業(yè)應于2012年8月1日前辦理完成物業(yè)承接驗收手續(xù)。甲物業(yè)服務企業(yè)收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務費為由，拒絕移交相應的物業(yè)服務資料，拒不配合物業(yè)承接查驗。2013年8月15日，頂層的16戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)服務企業(yè)無償修復。乙物業(yè)服務企業(yè)稱這是因甲物業(yè)服務企業(yè)管理不善所致，應由甲物業(yè)服務企業(yè)負責修繕。之后，乙物業(yè)服務企業(yè)不再受理業(yè)主有關該問題的投訴。

請回答下列問題：

16.上述16戶業(yè)主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業(yè)服務企業(yè)負責無償修復?

17.乙物業(yè)服務企業(yè)的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業(yè)主的投訴?

18.該小區(qū)的前期物業(yè)服務合同何時終止?

19.甲物業(yè)服務企業(yè)拒絕移交物業(yè)服務資料的理由是否成立?請說明理由。

20.在甲物業(yè)服務企業(yè)拒絕移交物業(yè)服務資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下，乙物業(yè)服務企業(yè)應如何進行物業(yè)承接查驗?

4、 2013年8月，業(yè)主劉某人住某高檔公寓某單元，至2013年10月未繳納物業(yè)服務費。負責管理該公寓的物業(yè)服務企業(yè)多次追繳其所欠物業(yè)服務費，但劉某堅決不交，其主要理由是：該單元窗戶關閉不嚴、墻皮脫落、有的墻壁插座沒電，雖然多次與物業(yè)服務企業(yè)交涉，但是至今沒有解決。物業(yè)服務企業(yè)的答復是：這些都是開發(fā)商遺留下來的問題，讓業(yè)主劉某直接找開發(fā)商聯(lián)系解決。

請回答下列問題：

14.物業(yè)服務企業(yè)這樣回答對嗎?物業(yè)服務企業(yè)怎樣避免開發(fā)商的工程遺留問題?

15.劉某拒繳物業(yè)服務費的行為是否正確?說明理由。

16.業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取什么形式約定物業(yè)服務費用?

5、 某市xx家園高層塔樓業(yè)主A先生裝修房屋，在自家戶門外約2m的公共通道處安裝了防盜門，將大約4m2的公共通道占為己有。物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)后多次勸阻，但A先生認為物業(yè)服務企業(yè)只能服務業(yè)主，無權管理業(yè)主，拒不恢復原狀。家住A先生對門的業(yè)主B女士也多次要求A先生拆除防盜門，但A先生對B女士的要求置之不理。B女士以物業(yè)服務企業(yè)沒有盡到職責、沒有能夠阻止A先生安裝防盜門為由而拒絕繳納物業(yè)服務費用。物業(yè)服務企業(yè)在A先生裝修前已向其告知了裝修禁止行為與注意事項，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重結構等，并與其簽署了裝修管理服務協(xié)議。依據(jù)該協(xié)議，物業(yè)服務企業(yè)對違反協(xié)議的裝修行為有權進行勸阻、制止以及要求恢復原狀。在A先生安裝防盜門時，物業(yè)服務企業(yè)多次發(fā)函予以勸阻制止，并及時報告了業(yè)主委員會。

請回答下列問題：

先生在公共通道安裝防盜門是否合法?為什么?

18.哪些主體可以起訴A先生，要求其拆除防盜門，為什么?

19.假如你是物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)理，由你來解決A先生和B女士之間的糾紛，采用哪種方式更有利于小區(qū)的長治久安?

女士拒絕繳納物業(yè)服務費用的理由是否成立?為什么?

6、某物業(yè)公司負責上海市某小區(qū)的物業(yè)管理工作，該小區(qū)業(yè)主陳小姐已有好幾個月沒繳納物業(yè)服務費了。物業(yè)公司上門催繳時，陳小姐以不久前自家衛(wèi)生間屋頂滲漏，物業(yè)公司沒有及時進行維修，給其生活造成諸多不便為由，拒繳物業(yè)服務費。

請回答下列問題：

11.陳小姐拒繳物業(yè)服務費的理由是否恰當?說明理由。

12.物業(yè)服務收費定價形式有哪幾種?

13.業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可采取哪種形式約定物業(yè)服務費用?

14.物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)成本構成一般包括哪幾個部分?

7、2012年10月16日，車主張某將新買一輛轎車停放于小區(qū)停車位處，第二天早上發(fā)現(xiàn)車被高空墜物砸壞車頭蓋板。張某找到小區(qū)的保安，保安稱其為小區(qū)正在裝修的8層住戶墜落的磚塊所砸，并帶張某查看現(xiàn)場。張某要求8層業(yè)主賠償其修車費用，B層業(yè)主稱自己裝修已經(jīng)向小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)申報登記，手續(xù)齊全，裝修合法，拒絕了張某的'要求。張某與其交涉未果，遂將8層業(yè)主和小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)告上法庭，要求兩被告連帶賠償其修車費l0000元。

請回答下列問題：

11.根據(jù)案例分析，業(yè)主裝飾裝修前，應向物業(yè)管理單位提供哪些資料?

12.說明在物業(yè)管理范圍內出現(xiàn)高空墜物的處理措施。

13.物業(yè)管理活動中可能發(fā)生刑事案件，物業(yè)服務企業(yè)應怎樣做?

8、A物業(yè)服務企業(yè)負責B寫字樓的物業(yè)管理工作。某天，租用10層的傳媒公司行政主管李小姐找到A公司的物業(yè)部趙主管，因公司有重要領導要來公司視察，協(xié)商在B寫字樓大廳及人口處懸掛一幅巨大的歡迎標語。趙主管本著“客戶至上”的服務精神，答應了李小姐的要求。

請回答下列問題：

11.趙主管的做法是否妥當?說明理由。

12.如何避免此類事件的發(fā)生?

13.假如你是趙主管，請說明與客戶溝通的注意事項有哪些。

14.物業(yè)服務企業(yè)與客戶的溝通方法有哪些?

物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主溝通交流的內容有哪些?

9、【 典型考題?案例題】

某物業(yè)項目年度績效指標體系如下表所示。

2012年年末，經(jīng)項目績效總結，形成如下結果：凈利潤實現(xiàn)24萬元，物業(yè)管理費收繳率為97%，住戶滿意度指數(shù)為85，工作計劃完成率為97%，建立并實施項目質量管理體系的成熟度為40%，員工滿意指數(shù)為96，員工能力提升的成熟度為55%。(基準值匹配基礎分為50，目標值匹配基礎分為75，挑戰(zhàn)值匹配基礎分為100)

問題：

1、計算該項目各單項指標的績效分數(shù)

2、計算該項目2012年績效分數(shù)

10、某小區(qū)在前期物業(yè)管理活動中，建設單位與物業(yè)服務企業(yè)，就如下事項達成一致：

1、建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)辦理業(yè)主入住手續(xù);

2、擬由物業(yè)服務企業(yè)主持成立業(yè)主大會的籌備工作;

3、地下停車場產權屬建設單位，外包給專業(yè)公司管理;

4、因停車位不足，擬將部分消防通道劃為臨時停車位，同時要求做好警示標志。

問題：對上述擬辦或約定事項判斷正誤，并簡要說明理由。

2013年度全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試試卷《物業(yè)經(jīng)營管理》 1、在合適的選擇下，資產組合的風險低于各個組成部分的( )風險。 A、任一 B、最低 C、算術平均 D、加權平均 2、資產管理的主要內容本質上是對成本和收益的( ) A、估計 B、分配 C、組合 D、控制 3、房地產開發(fā)投資通常屬于( )投資。 A、長期 B、短期 C、置業(yè) D、間接 4、投資者購買房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)行的用于開發(fā)項目建設的企業(yè)債券，屬于()投資。 A、房地產開發(fā) B、房地產間接 C、權益型信托 D、混合型信托 5、在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產的經(jīng)營效益大于其運營成本的持續(xù)時間稱為( )。 A、折舊年限 B、耐用年限 C、經(jīng)濟壽命 D、自然壽命 6、政府興建一座公園使得周邊的房地產價格提高，這體現(xiàn)了房地產投資性中的( )。 A、政策影響性 B、專業(yè)依賴性 C、發(fā)展階段性 D、相互影響性 7、凈運營收益的扣除抵押貸款還本付息后的余額，稱為( )。 A、稅前現(xiàn)金流 B、稅后現(xiàn)金流 C、稅前利潤 D、稅后利潤 8、關于名義利率和實際利率的說法，正確的是( ) A、名義利率和實際利率不能反映資金的時間價值。 B、當每年計息周期數(shù)等于1時，實際利率小于名義利率 C、名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值。 D、當名義利率周期數(shù)大于1時，實際利率大于名義利率。 9、政府通過稅收政策，鼓勵使用新興節(jié)能環(huán)保設備，限制使用原來的能耗高的設備，會導致設備的( ) A、第一類有形磨損 B、第二類有形磨損 C、第一類無形磨損 D、第二類無形磨損 10、財務分析中，舊設備賬面價值減去其當前市場價值后的差值，稱為( ) A、機會成本 B、沉沒成本 C、租賃 D、凈現(xiàn)值 11、空置的寫字樓屬于( ) A、收益性物業(yè) B、非收位置性物業(yè) C、增量房地產 D、非增量房地產 12、物業(yè)價格實質上是物業(yè)( )的價格 A、交換 B、權益 C、租賃 D、風險 13、評估收益性物業(yè)的市場價值時，要求對未來凈收益的估計具有() A、前瞻性 B、隨機性 C、客觀性 D、保守性 14、某舊住宅的重置價格為100萬元，賬面價格70萬元，因戶型設計落后導致的功能折舊為10萬元，因位于環(huán)境污染區(qū)引起的經(jīng)紀折舊為5萬元，則該住宅的現(xiàn)值評估價格為()萬元。 A、15 B、55 C、85 D、90 15、根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》，房地產交易包括房地產買賣，租賃和() A、繼承 B、抵押 C、保險 D、信托 16、房地產市場供給的特點的說法，錯誤的是() A、房地產市場供給彈性較大 B、房地產市場供給具有非同質性 C、房地產市場供給具有高度壟斷性 D、房地產市場供給存在檔次的差異 17、房地產市場中的空置率指標，是指報告期期末空置房屋占()。 A、同期房屋存量 B、同期房屋增量 C、上期房屋存量 D、上期房屋增量 18、下列類型的住房中，不屬于政策性住房的是( ) A、公共租賃住房 B、廉租房 C、普通公寓 D、經(jīng)濟適用住房 19、關于房屋租賃特點的說法錯誤的是( ) A、房屋租賃關系部因所有權的轉移而終止。 B、房屋租賃關系可以轉移房屋的所有權。 C、房屋租賃關系的標的是作為特定物的房屋。 D、房屋租賃關系是一種經(jīng)濟要式契約關系。 20、房屋租賃關系中，承租人擁有的權益是( ) A、房屋的使用權、處分權和部分受益權。 B、房屋的占有權、使用權和最終收益權。 C、房屋的占有權、處分權和最終收益權。 D、房屋的占有權、使用權和部分收益權。 21業(yè)主自行負責租賃活動，物業(yè)服務企業(yè)僅負責物業(yè)管理和服務，這種物業(yè)租賃管理模式稱為()模式 A、轉租 B、包租 C、委托代理 D、出租代理 22、租約執(zhí)行中，房屋租賃管理的主要工作內容不包括() A、房屋空間交付 B、簽約管理 C、收取租金 D、租戶關系管理 23、關于房屋轉租的說法，正確的是() A、承租人可以將承租的房屋轉租給第三方。但第三方必須同原出租人簽訂新的租賃合同 B、承租人在任何情況下都不可以將承租的房屋轉租給第三方 C、承租人在原出租人同意后可以將承租的房屋轉租給第三方 D、承租人將承租的房屋轉租給第三方所獲得的差額利潤應該歸原出租人所有 24、在住宅小區(qū)的游泳池里不設置跳臺的風險防范手段或措施是() A、風險控制 B、風險回避 C、風險轉移 D、風險調整 25、物業(yè)管理中的投標費用屬于() A、邊際成本 B、機會成本 C、沉沒成本 D、差異成本 26、關于專項維修資金的說法，錯誤的是() A、專項維修資金是指物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造的費用 B、專項維修資金不含物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維護費 C、專項維修資金應計入物業(yè)管理服務支出或成本 D、經(jīng)營性物業(yè)中，專項維修資金是從業(yè)主逐期獲取的租金或經(jīng)營收入中提取的。 27、關于物業(yè)管理服務成本中按規(guī)定提取的福利費的說法，錯誤的是() A、福利基金按工資總額的14%計提 B、員工獎金按工資總額的10%計提 C、教育經(jīng)費按工資總額的計算 D、公會基金安工資總額的2%計算 28、在成本預算中，以過去的實際費用支出為基礎編制的預算屬于( ) A、固定預算 B、零基預算 C、概率預算 D、彈性預算 29、下列費用中，屬于物業(yè)服務企業(yè)財務費用預算構成項目的是( )。 A、財務人員福利費 B、財務人員工資 C、匯總損失 D、保險費 30、關于成本控制中的事后控制的說法，錯誤的是( )。 A、事后控制是事中控制的延續(xù) B、事中控制是事后控制的前提 C、事后控制是成本控制的中心環(huán)節(jié) D、事后控制是下一循環(huán)中事先控制的組成部分 31、成本控制中的例外管理主要用于成本的( ) A、事先控制 B、事中控制 C、事后控制 D、反饋控制 32、住宅小區(qū)成立業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會后，物業(yè)服務合同的甲方是() A、業(yè)主委員會 B、建設單位 C、物業(yè)服務企業(yè) D、居民委員會 33、關于前期物業(yè)服務合同的說法，錯誤的是() A、前期物業(yè)服務合同具有過渡性 B、前期物業(yè)服務合同屬于要式合同 C、前期物業(yè)服務合同以書面方式簽訂 D、前期物業(yè)服務合同沒有合同期限限制 34、關于前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同差異的說法，錯誤的是() A、二者合同主體不同 B、二者合同客體不同 C、二者簽訂時間不同 D、二者合同有效期限不同 35、關于物業(yè)管理招投標的說法，錯誤的是() A、物業(yè)管理招標投標實質是一種市場雙向選擇行為 B、物業(yè)管理招標行為和投標行為是有機結合的 C、物業(yè)服務企業(yè)提供交換的標的只是勞務性服務 D、物業(yè)管理實行招標投標是社會主義市場經(jīng)濟的需要 36、關于物業(yè)管理招投標標的的說法，錯誤的是() A、標底是招標項目的預期價格水平 B、標底是業(yè)主所期望的物業(yè)管理服務檔次和所能承受的管理服務費用的最低限額的統(tǒng)一 C、標底一般不向投標人公開 D、標底是衡量投標單位報價的基本依據(jù)和準繩 37、按照風險的對象對風險進行分類時，風險類型不包括()風險 A、財產 B、責任 C、人身 D、社會 38、保險的一般原則不包括()原則 A、比例分攤 B、可保利益 C、近因 D、對等 39、物業(yè)服務企業(yè)按出資比例分配利潤。體現(xiàn)了企業(yè) ( )之間的財務關系。 A、所有者 B、債權人 C、經(jīng)營者 D、管理者 40、反映物業(yè)服務企業(yè)在某一特定時日財務狀況的財務報表是() A、資產負債表 B、利潤表 C、損益表 D、現(xiàn)金流量表 41、在物業(yè)管理績效評價的指標體系中，財務效益狀況指標包括凈資產收益率、總資產報酬率和() A、總資產周轉率 B、流動資產周轉率 C、財務內部收益率 D、資本積累率 42、企業(yè)一定時期內主營業(yè)務收入凈額同平均流動資產總額的比值是() A、凈資產收益率 B、總資產周轉率 C、流動資產周轉率 D、總資產報酬率 43、關于物業(yè)管理績效評價中評價標準的說法，錯誤的是() A、評價標準是績效評價的三大要素之一 B、評價標準是評價工作的基本準繩和前提 C、評價標準可以劃分為定量標準和定性標準兩類 D、評價標準是主觀評判評價對象的衡量尺度 44、物業(yè)管理績效評價的主要方法是() A、功效系數(shù)法 B、綜合分析判斷法 C、隸屬度賦值法 D、經(jīng)驗分析判斷法 45、物業(yè)管理績效評價時，根據(jù)評議指標得分對定量評價結論進行校正，計算綜合評價得分的方法是( ) A、定量與定性相結合計分方法 B、綜合分析判斷法 C、評議指標計分方法 D、修正指標計分方法 46、下列租售型寫字樓的部位，屬于收益部分的是() A、洗手間 B、停車場 C、開水間 D、電梯廳 47、下列各項寫字樓管理工作，屬于租賃期間管理工作的是() A、吸引可能的租戶 B、評估篩選租戶 C、與租戶進行租約談判 D、監(jiān)督租戶履行租約義務 48、在制訂寫字樓租金收取辦法時，無需考慮的是( ) A、支票、現(xiàn)金等支付形式 B、租金收取時間 C、激勵主動繳納行為的措施 D、租金收取方式 49、在確定寫字樓租金時，最低租金水平應是能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、()和空置損失的租金 A、建造費用 B、人工費用 C、經(jīng)營費用 D、廣告費用 50、下列服務滿意度評價的指標中，屬于感性評價的是() A、服務制度 B、服務質量 C、服務程序 D、服務標準 51、在寫字樓交通流線中，內部交通流線包括物品流線、服務流線和( ) A、信息流線 B、辦公流線 C、自行車流線 D、機動車流線 52、下列物業(yè)經(jīng)濟指標中，不屬于寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價的指標是() A、物業(yè)經(jīng)濟指標 B、服務滿意度 C、物業(yè)品牌化 D、市場占有率 53、在零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中，為迎合消費者對品質、價格需求而進行的商品選擇工作、屬于() A、市場營銷 B、零售技術 C、物業(yè)維護 D、風險管理 54、下列零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理工作中，屬于物業(yè)維護模塊的是() A、維持承租戶公共關系 B、滿足消費者的商品供應量 C、統(tǒng)籌管理公共區(qū)域維修基金 D、慎重出租給危險承租戶 55、下列對購物中心中個租戶位置的配置中，合理的是() A、甜點店與服裝店相鄰 B、冷飲店設置商場入口 C、家具店靠近商場中心 D、食品店原理商場中心 56、某商業(yè)租戶的基礎租金是每月1萬元，自然平衡點是每月10萬元，該租戶的每月營業(yè)額是15萬元，并向業(yè)主繳納租金總額為每月萬元，則其百分比租金的比例系數(shù)是() A、 B、 C、 D、 57、某購房中心建筑面積10萬平方米，可出租面積8萬元平方，某租戶承租了6千平方米，該租戶應分租的公用面積維護費比例是( ) A、6% B、 C、7% D、 58、在零售商業(yè)項目上，對于僅負責現(xiàn)場管理的物業(yè)服務企業(yè)，應由其負責的工作是() A、開閉店 B、收銀 C、顧客退換貨 D、庫房物品的管理 59、關于物業(yè)設施設備生命周期成本的說法，錯誤的是() A、生命周期成本的費用不只發(fā)生在初始投資時 B、折現(xiàn)率即利率對生命周期成本沒有影響 C、通過對設施或系統(tǒng)的節(jié)能改造可以降低生命周期成本 D、運用生命周期成本法可以比較不同方案費用的時間價值 60、下列資產處置方式中，不適合處置不良物業(yè)資產的是() A、重組 B、贈予 C、公開出售 D、債轉股 61、零售商業(yè)物業(yè)分類的主要依據(jù)有() A、建筑規(guī)模 B、建筑結構 C、建筑形式 D、經(jīng)營商品的特點 E、商業(yè)輻射區(qū)域的范圍 62、從長期投資的角度出發(fā)，置業(yè)投資者通常期望獲得()等方面的利益 A、股息 B、收益 C、保值 D、增值 E、消費 63、在所有權不變的情況下，寫字樓的類型包括( )。 A、企業(yè)自用寫字樓 B、出租寫字樓 C、出售寫字樓 D、自用出售寫字樓 E、自用出租復合型寫字樓 64、下列房地產投資項目財務評價指標中，屬于清償能力指標的有() A、投資回報期 B、借款償還期 C、財務凈現(xiàn)值 D、資產負債率 E、償債備付率 65、收益性物業(yè)價值的高低，主要取決于() A、未來凈收位置的大小 B、賬面凈收位置的大小 C、獲得凈收位置期限的長短 D、獲得凈收益的可靠性 E、獲得凈收益的主營業(yè)務所占比重 66、關于物業(yè)價格的說法，正確的有() A、物業(yè)價格受區(qū)位的影響大 B、物業(yè)價格形成的時間較長 C、物業(yè)價格表現(xiàn)為買賣價格而不是租賃價格 D、物業(yè)價格總是上漲的 E、物業(yè)價格容易受交易者的個別因素影響 67、在制定物業(yè)管理方案時，建筑物管理計劃的主要內容是： A、租賃計劃 B、建筑物管理策略 C、建筑物維護的標準 D、物業(yè)檢查計劃 E、公共設施服務的內容 68、在房屋租賃活動中，可以是房屋出租人的有() A、所有權人 B、共有人 C、所有權人委托的代理人 D、房屋的抵押權人 E、按照法定程序指定的代管人 69、在租約簽訂前，租賃管理工作的主要內容包括( ) A、制定租賃方案和策略 B、租金調整和租戶關系管理 C、租戶的選擇 D、租約談判 E、租金確定 70、從理論上講，物業(yè)租金要以()來確定 A、歷史平均投資回報率 B、業(yè)戶所需繳納的所得稅 C、物業(yè)建造成本 D、物業(yè)出租經(jīng)營成本 E、業(yè)主希望的投資回報率 71、根據(jù)現(xiàn)行財務制度，不得列入物業(yè)管理成本支出的有() A、被沒收的財產 B、企業(yè)員工福利費 C、企業(yè)違約金 D、銀行手續(xù)費 E、購置和建造固定資產的支出 72、實行物業(yè)管理服務費用酬金制時，預收的物業(yè)管理服務費的構成有() A、物業(yè)服務企業(yè)的利潤 B、法定稅費 C、物業(yè)管理服務成本 D、物業(yè)服務企業(yè)的酬金 E、物業(yè)管理服務支出 73、關于公眾責任保險的說法，正確的有() A、公眾責任險承保的是投保人的損害賠償責任 B、公眾責任保險是一種有形財產保險 C、公眾責任險不具有實際標的 D、公眾責任保險的保險人答案加群：柒陸伍肆陸貳伍玖 E、公眾責任保險的被保險人依法應承擔對第三者精神傷害的經(jīng)濟賠償 74、將企業(yè)價值化作為企業(yè)財務管理總體目標的優(yōu)點有() A、考慮了客戶利益 B、考慮了風險因素 C、體現(xiàn)了企業(yè)對資產保值增值的要求 D、有利于制約企業(yè)追求短期總的傾向 E、保險企業(yè)運用資本獲得利潤的能力 75、下列各項經(jīng)營活動中，屬于物業(yè)服務企業(yè)直接投資的項目有() A、投資開辦餐廳 B、購置洗地機 C、房屋租賃經(jīng)營 D、購買企業(yè)股票 E、投資建立子公司 76、物業(yè)管理績效評價中社會評價的主要體包括() A、政府 B、咨詢機構 C、新聞媒體 D、業(yè)主 E、本企業(yè)員工 77、物業(yè)服務企業(yè)在寫字樓管理中，保證非收益部分的合理使用主要體現(xiàn)在() A、辦公室空間的合理配置 B、共用空間的合理配置 C、管理服務空間的合理配置 D、設備空間的合理配置 E、多部電梯的合理配置 78、當購物中心內有兩個或兩個以上的主要租戶時，這些主要租戶( ) A、應具備相互均等的財務能力 B、所要求的租賃價格要相等 C、所提供商品種類應搭配合理 D、與次要租戶提供的商品類型應互補 E、都應被視為整個購物中心內的一部分 79、零售商業(yè)物業(yè)選擇租戶時，需考慮的因素有()等 A、租戶的聲譽狀況 B、租戶的財務能力 C、租戶的零售技術 D、租戶需要的服務 E、租戶組合 80、下列不良資產中，屬于以存貨形式表現(xiàn)的不良資產有() A、因市場供大于求而長期積壓賣不出去的產品 B、由于后續(xù)資金不足一直處于停工狀態(tài)的投資項目 C、因自然或人為因素造成的毀損而喪失了使用價值的產品 D、因技術進步造成的產品 E、長期被擱置未使用的進口設備

2011年度全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試工作，現(xiàn)將考試有關問題通知如下：一、考試科目及時間安排 考試日期 考試時間 考試科目 9月17日 上午9:00-11:30 物業(yè)管理基本制度與政策 下午14:00-16:30 物業(yè)經(jīng)營管理 9月18日 上午9:00-11:30 物業(yè)管理綜合能力 下午14:00-17:00 物業(yè)管理實務 教材的出版社：中國建筑工業(yè)出版社 作 者：中國物業(yè)管理協(xié)會《物業(yè)管理基本制度與政策》和《物業(yè)經(jīng)營管理》科目為客觀題試卷，使用2B鉛筆在答題卡上作答；《物業(yè)管理綜合能力》和《物業(yè)管理實務》科目為客觀題與主觀題混合試卷，使用專用答題卡作答。

一、 單項選擇題(每題1分。每題的備選項中，只有l(wèi)個最符合題意) 1.在合適的選擇下，資產組合的風險低于各個組成部分的()風險。 A.任一 B.最低 C.算術平均 D.加權平均 2.資產管理的主要內容本質上是對成本和收益的()。 A.估計 B.分配 C.組合 D.控制 3.房地產開發(fā)投資通常屬于()投資。 A.長期 B.短期 C.置業(yè) D.間接 4.投資者購買房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)行的用于開發(fā)項目建設的企事業(yè)債券，屬于()投資。 A.房地產開發(fā) B.房地產間接 C.權益型信托 D.混合型信托 5.在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產的經(jīng)營收益大于其運營成本的持續(xù)時間稱為()。 A.折舊年限 B.耐用年限 C.經(jīng)濟壽命 D.自然壽命 6.政府興建一座公園使得周邊的房地產價值提高，這體現(xiàn)了房地產投資特性中的()。 A.政策影響性 B.專業(yè)依賴性 C.發(fā)展階段性 D.相互影響性 7.凈運營收益扣除抵押貸款還本付息后的余額，稱為()。 A.稅前現(xiàn)金流 B.稅后現(xiàn)金流 C.稅前利潤 D.稅后利潤 8.關于名義利率和 實際利率的說法，正確的是()。 A.名義利率和實際利率均不能反映資金的時間價值。 B.當每年計息周期數(shù)等于1時，實際利率小于名義利率 C.名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值 D.當每年計息周期數(shù)大于1時，實際利率大于名義利率 9.政府通過稅收政策，鼓勵使用新興節(jié)能環(huán)保設備，限制使用原來能源導致設備的()。 A.第一類有形磨損 B.第二類有形磨損 C.第一類無形磨損 D.第二類無形磨損 10、財務分析中，用設備賬面價值減去其當前市場價值后的差值，稱為( ) A、機會成本 B、沉沒成本 C、租賃 D、凈現(xiàn)值 11、空置的寫字樓屬于( ) A、收益性物業(yè) B、非收位置性物業(yè) C、增量房地產 D、非增量房地產 12、物業(yè)價格實質上是物業(yè)( )的價格 A、交換 B、權益 C、租賃 D、風險 13、評估收益性物業(yè)的市場價值時，要求對未來凈收益評估具有：() A、前瞻性 B、隨機性 C、客觀性 D、保守性 14、某區(qū)住宅的重置價格為160萬元，賬面價格為70萬元，因戶型設計落后導致的功能折舊為10萬元，因位于環(huán)境污染區(qū)引起的經(jīng)濟折舊為5萬元。該住宅的評估價為( )萬元。 A、15萬元 B、65萬元 C、85萬元 D、60萬元 15、根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》，房地產交易包括房地產買賣、租賃和() A、繼承 B、抵押 C、保險 D、信托 16、房地產市場供給的特點的說法，錯誤的是() A、房地產市場供給彈性較大 B、房地產市場供給具有非同質性 C、房地產市場供給具有高度壟斷性 D、房地產市場供給存在檔次的差異 17、房地產市場中的空置率指標，是指報告期期末空置房屋占()的比例 A、同期房屋存量 B、同期房屋增量 C、上期房屋存量 D、上期房屋增量 18、下列類型的住房中，不屬于政策性住房的是( ) A、公共租賃住房 B、廉租房 C、普通公寓 D、經(jīng)濟適用住房 19、關于房屋租賃特點的說法，錯誤的是() A、房屋租賃關系不因所有權的轉移而終止。 B、房屋租賃可以轉移房屋的所有權 C、房屋租賃的標的是作為特定物的房屋 D、房屋租賃關系是一種經(jīng)濟要式契約關系 20、房屋租賃中，承租人擁有的權益是() A、房屋的使用權、處分權和部分收益權 B、房屋的占有權、使用權和最終收益權 C、房屋的占有權、處分權和最終受益權 D、房屋的占有權、使用權和部分收益權 21、業(yè)主自行負責租賃活動，物業(yè)服務企業(yè)只負責物業(yè)管理和服務，這種物業(yè)租賃模式為( )模式。 A、轉租 B、包租 C、委托管理 D、出租代理 22、租賃執(zhí)行中，房屋租賃管理的主要工作內容不包括() A、房屋空間交付 B、簽約管理 C、收取租金 D、租戶關系管理 23、關于房屋轉租的說法，正確的是 () A、承租人可以將承租的房屋轉租給第三方，但第三方必須同出租人簽訂新的租賃合同。 B、承租人在任何情況下都不可以 房屋轉租給第三方 C、承租人在 出租人同意后可以將承租的房屋轉給第三方 D、承租人將承租的房屋轉租給第三方所獲得的利潤應該歸出租人所有 24、在住宅小區(qū)的游泳池里不設置跳臺的風險防范手段或措施是() A、風險控制 B、風險回避 C、風險轉移 D、風險調整 25、物業(yè)管理中的投標費用屬于() A、邊際成本 B、機會成本 C、沉沒成本 D、差異成本 26、關于專項維修資金的說法，錯誤的是() A、專項維修資金是指物業(yè)共同部位，共用設施設備的大修，中修和更新、改造的費用。 B、專項維修資金不含物業(yè)共同部位、共用設施設備的日常維護費 C、專項維修資金應記入物業(yè)管理服務支出或物業(yè)管理服務成本 D、經(jīng)營性物業(yè)中，專項維修資金是從業(yè)主逐期獲取的租金或經(jīng)營收入中提取的 27、關于物業(yè)管理服務成本中按規(guī)定提取的福利費的說法，錯誤的是( ) A、福利基金按工資總額的14%計算 B、職工獎金按工資按總額的10%計算 C、教育經(jīng)費按工資總額的計算 D、工會基金按工資總額的2%計算 28、在成本預算中，以過去的實際費用支出為基礎編制的預算屬于( ) A、固定預算 B、零基預算 C、概率預算 D、彈性預算 答案：A 31、成本控制中的例外管理主要用于成本的( ) A、事先控制 B、事中控制 C、事后控制 D、反饋控制 32、住宅小區(qū)成立業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會后，物業(yè)服務合同的甲方是() A、業(yè)主委員會 B、建設單位 C、物業(yè)服務企業(yè) D、民民委員會 33、關于前期物業(yè)服務合同的說法，錯誤的是() A、前期物業(yè)合同具有過渡性 B、前期物業(yè)合同屬于要式合同 C、前期物業(yè)服務合同以收費方式簽訂 D、前期物業(yè)服務合同沒有合同期限限制 34、關于前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同的差異，錯誤的是( ) A、二者合同主體不同 B、二者合同客體不同 C、二者簽訂時間不同 D、二者合同的有效期不同 35、關于物業(yè)管理招投標的說法，錯誤的是( ) A、物業(yè)管理招投標實質是一種市場雙向選擇行為 B、物業(yè)管理招標行為和投標行為是有機結合 C、物業(yè)服務企業(yè)提供交換的標的只是勞務性服務 D、物業(yè)管理實行招投標是社會主義市場經(jīng)濟的需要 36、關于物業(yè)管理招投標標底的說法，錯誤的是( ) A、標底是招標項目的預期價格水平 B、標底是業(yè)主所期望的物業(yè)管理服務檔次和所能承受的管理服務費用的最低限額的統(tǒng)一 C、標底一般不向投標人公開。 D、標底是衡量投標單位報價的基本依據(jù)和準繩 37、按風險的對象對風險進行分類時，風險類型不包括()風險 A、財產 B、責任 C、人身 D、社會 38、保險的一般原則不包括( )原則 A、比例分攤 B、可保利益 C、近因 D、對等 39、物業(yè)服務企業(yè)按出資比例分配利潤。體現(xiàn)了企業(yè) ( )之間的財務關系。 A、所有者 B、債權人 C、經(jīng)營者 D、管理者 40、反映物業(yè)服務企業(yè)在某一特定時日財務狀況的財務報表是() A、資產負債表 B、利潤表 C、損益表 D、現(xiàn)金流量表 41、在物業(yè)管理績效評價的體系中，財務效益狀況指標包括凈資產收益率， 總資產報酬率和( ) A、總資產周轉率 B、流動資產周轉率 C、財務內部收益率 D、資本負債率 42、企業(yè)一定時期內的主營業(yè)務收入凈額同平均流動資產總額的比值是() A、凈資產收益率 B、總資產周轉率 C、流動資產周轉率 D、總資產報酬率 43、關于物業(yè)管理績效評價中評價標準的說法，錯誤的是() A、評價標準是績效評價的三大要素之一 B、評價標準是評價工作的基本準繩和前提 C、評價標準可以劃分為定量標準和定性標準兩類 D、評價標準是主要評判評價對象的衡量尺度 44、物業(yè)管理績效評價的主要方法是( ) A、功效系數(shù)法 B、綜合分析判斷法 C、隸屬度績值法 D、經(jīng)驗分析判斷法 45、物業(yè)管理績效評價時，根據(jù)評議指標得分對定量評價結論進行校正，計算綜合評價得分的方法是( ) A、定量與定性相結合計分方法 B、綜合分析判斷法 C、評議指標計分方法 D、修正指標計分方法 46、下列租售型寫字樓的部位，屬于收益部分的是() A、洗手間 B、停車場 C、開水間 D、電梯廳 47、下列各項寫字樓管理工作，屬于租賃期間管理工作的是() A、吸引可能的租房 B、評估篩選租戶 C、與租戶進行租約談判 D、租金收取方式 48、在制訂寫字樓租金收取辦法時，無需考慮的是( ) A、支票、現(xiàn)金等支付形式 B、租金收取時間 C、激勵主動繳納行為的措施 D、租金收取方式 49、在確定寫字要租金時，最低租金水平應是能夠抵擋抵押貸款還本付息() A、建造費用 B、人工費用 C、經(jīng)營費用 D、廣告費用 50、下列服務滿意度評價的指標中，屬于感性評價的是() A、服務制度 B、服務質量 C、服務程序 D、服務標準 51、在寫字樓交通流線中，內部交通流線包括物品流線、服務流線和( ) A、信息流線 B、辦公流線 C、自行車流線 D、機動車流線 52、下列物業(yè)經(jīng)濟指標中，不屬于寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價的指標是() A、物業(yè)經(jīng)濟指標 B、服務滿意度 C、物業(yè)品牌化 D、市場占有率 53、在零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中，為迎合消費者對品質、價格需求所進行的商品選擇工作，屬于() A、市場營銷 B、零售技術 C、物業(yè)維護 D、風險管理 54、下列零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理工作內容中，屬于物業(yè)維護模塊的是() A、維持承租戶共生關系 B、滿足消費者的商品供應量 C、統(tǒng)籌管理公共區(qū)域維修基金 D、慎重出租給危險承租戶 55、下列對購物中心中各租戶位置的配置中，合理的是() A、甜點店與服裝店相鄰 B、冷飲店設置商場入口 C、家具店靠近商場中心 D、食品店遠離商場中心 56、某商業(yè)租房有基礎租金是每月1萬元，自然平衡點是每月10萬元，該租戶的每月營業(yè)額是15萬元，并向業(yè)主繳納租金總額為每月萬元，則其百分比租金的比例系數(shù)是() A、 B、 C、 D、 57、某購房中心建筑面積10萬平方米，可出租面積8萬元平方，某租戶承租了6千平方米，該租戶應分租的公用面積維護費比例是( ) A、6% B、 C、7% D、 58、在零售商業(yè)項目上，對于僅復貢現(xiàn)場管理的物業(yè)服務企業(yè)，應由其負責的工作是() A、開閉店 B、收銀 C、顧客退換貨 D、庫房物品的管理 59、關于物業(yè)設施設備生命周期成本的說法，錯誤的是() A、生命周期成本的費用不只發(fā)生在初始投資時 B、折現(xiàn)率即利率對生命周期成本沒有影響 C、通過對設施或系統(tǒng)的節(jié)能改造可以降低生命周期成本 D、運用生命周期成本法可以比較不同方案費用的時間價值。 60、下列資產處置方式中，不適合處置不良物業(yè)資產的是() A、重組 B、贈予 C、公開出售 D、債轉股 二、多項選擇題 61、零售商業(yè)物業(yè)分類的主要依據(jù)有() A、建筑規(guī)模 B、建筑結構 C、建筑形式 D、經(jīng)營商品的特點 E、商業(yè)輻射區(qū)域的范圍 62、從長期投資的角度出發(fā)，置業(yè)投資者通常期望獲得()等方面的利益 A、股息 B、收益 C、保值 D、增值 E、消費 63、在所有權不變情況下，寫字樓的類型包括() A、企業(yè)自用寫字樓 B、出租寫字樓 C、出售寫字樓 D、自用出售復合型寫字樓 E、自用出租復合型寫字樓 64、下列房地產投資項目財務評價指標中，屬于清償能力指標的有() A、投資回報期 B、借款償還期 C、財務凈現(xiàn)值 D、資產負債率 E、償債備付率 65、收益性物業(yè)價值的高低，主要取決于() A、未來凈收位置的大小 B、賬面凈收位置的大小 C、獲得凈收位置期限的長短 D、獲得凈收益的可靠性 E、獲得凈收益的主營業(yè)務所占比重 66、關于物業(yè)價格的說法，正確的有() A、物業(yè)價格受區(qū)位的影響大 B、物業(yè)價格形成的時間較長 C、物業(yè)價格表現(xiàn)為買賣價格而不是租賃價格 D、物業(yè)價格總是上漲的 E、物業(yè)價格容易受交易者的個別因素影響 67、在制定物業(yè)管理方案時，建筑物管理計劃的主要內容是： A、租賃計劃 B、建筑物管理策略 C、建筑物維護的標準 D、物業(yè)檢查計劃 E、公共設施服務的內容 68、在房屋租賃活動中，可以是房屋出租人的有() A、所有權人 B、共有人 C、所有權人委托的代理人 D、房屋的抵押權人 E、按照法定程序指定的代管人 69、在租約簽訂前，租賃管理工作的主要內容包括( ) A、制定租賃方案和策略 B、租金調整和租戶關系管理 C、租戶的選擇 D、租約談判 E、租金確定 70、從理論上講，物業(yè)租金要以()來確定 A、歷史平均投資回報率 B、業(yè)戶所需繳納的所得稅 C、物業(yè)建造成本 D、物業(yè)出租經(jīng)營成本 E、業(yè)主希望的投資回報率 71、根據(jù)現(xiàn)行財務制度，不得列入物業(yè)管理成本支出的有() A、被沒收的財產 B、企業(yè)員工福利費 C、企業(yè)違約金 D、銀行手續(xù)費 E、購置和建造固定資產的支出 72、實行物業(yè)管理服務費用酬金制時，預收的物業(yè)管理服務費的構成有() A、物業(yè)服務企業(yè)的利潤 B、法定稅費 C、物業(yè)管理服務成本 D、物業(yè)服務企業(yè)的酬金 E、物業(yè)管理服務支出 73、關于公眾責任保險的說法，正確的有() A、公眾責任險承保的是投保人的損害賠償責任 B、公眾責任保險是一種有形財產保險 C、公眾責任險不具有實際標的 D、公眾責任保險的保險人在任何情況下均不承擔任何刑事責任 E、公眾責任保險的被保險人依法應承擔對第三者精神傷害的經(jīng)濟賠償 74、將企業(yè)價值化作為企業(yè)財務管理總體目標的優(yōu)點有() A、考慮了客戶利益 B、考慮了風險因素 C、體現(xiàn)了企業(yè)對資產保值增值的要求 D、有利于制約企業(yè)追求短期總的傾向 E、保險企業(yè)運用資本獲得利潤的能力 75、下列各項經(jīng)營活動中，屬于物業(yè)服務企業(yè)直接投資的項目有() A、投資開辦餐廳 B、購置洗地機 C、房屋租賃經(jīng)營 D、購買企業(yè)股票 E、投資建立子公司 76、物業(yè)管理績效評價中社會評價的主要體包括() A、政府 B、咨詢機構 C、新聞媒體 D、業(yè)主 E、本企業(yè)員工 77、物業(yè)服務企業(yè)在寫字樓管理中，保證非收益部分的合理使用主要體現(xiàn)在() A、辦公室空間的合理配置 B、共用空間的合理配置 C、管理服務空間的合理配置 D、設備空間的合理配置 E、多部電梯的合理配置 78、當購物中心內有兩個或兩個以上的主要租戶時，這些主要租戶( ) A、應具備相互均等的財務能力 B、所要求的租賃價格要相等 C、所提供商品種類應搭配合理 D、與次要租戶提供的商品類型應互補 E、都應被視為整個購物中心內的一部分 79、零售商業(yè)物業(yè)選擇租戶時，需考慮的因素有()等 A、租戶的聲譽狀況 B、租戶的財務能力 C、租戶的零售技術 D、租戶需要的服務 E、租戶組合 80、下列不良資產中，屬于以存貨形式表現(xiàn)的不良資產有() A、因市場供大于求而長期積壓賣不出去的產品 B、由于后續(xù)資金不足一直處于停工狀態(tài)的投資項目 C、因自然或人為因素造成的毀損而喪失了使用價值的產品 D、因技術進步造成的產品 E、長期被擱置未使用的進口設備